Por: Patricia Acosta y Silvia Avendaño.

1. ¿SE PUEDE VENDER LIBREMENTE UN INMUEBLE CUYO PROPIETARIO ES UN MENOR DE EDAD?

No. La legislación colombiana prohíbe expresamente que de manera libre se vendan bienes inmuebles cuyo propietario es un menor de edad (aquel que no ha llegado a la mayoría de edad – 18 años-), porque en aras de proteger su patrimonio, la ley exige que (i) su representante legal (padres o curadores) obtenga de manera previa una autorización judicial, conocida también como licencia judicial, y (ii) la venta se efectúe en pública subasta. Nuestro ordenamiento civil ha previsto para ello un procedimiento especial.

El artículo 303 del Código Civil, señala que “no se podrán enajenar ni hipotecar en caso alguno los bienes raíces del hijo, aun pertenecientes a su peculio profesional, sin autorización del juez, con conocimiento de causa”.

2. ¿CUÁL ES EL PROCESO QUE DEBE SURTIRSE PARA OBTENER LA AUTORIZACIÓN JUDICIAL PARA LA VENTA DE LOS BIENES INMUEBLES DE PROPIEDAD DE UN MENOR?

Los padres quienes ejercen la patria potestad sobre el hijo menor de edad o aquel que administre los bienes por mandato judicial, en su calidad de curador, con el fin de obtener la autorización o licencia judicial para enajenar el bien inmueble de propiedad del menor de edad, deberán iniciar ante el juez competente un proceso judicial que se llevará por las reglas establecidas para el procedimiento de jurisdicción voluntaria contemplado en los artículos 649 del Código de Procedimiento Civil y siguientes.

El juez que conozca del proceso deberá evaluar la conveniencia de la venta del inmueble protegiendo los intereses del menor, y para ello el representante del menor deberá demostrar al juez las razones de utilidad, conveniencia o necesidad de la venta. El juez mediante sentencia concederá o negará la autorización para que quien ejerza la representación legal del menor pueda vender los bienes inmuebles de su propiedad bajo las condiciones establecidas en la ley.

Cabe resaltar que los términos del proceso judicial para la obtención de la autorización judicial, son términos cortos y expeditos a diferencia de otros procesos judiciales.

3. ¿COMO Y EN CUÁNTO TIEMPO SE PUEDE VENDER EL INMUEBLE DE PROPIEDAD DEL MENOR, UNA VEZ PROFERIDA LA SENTENCIA QUE OTORGA LA AUTORIZACIÓN?

El inmueble de propiedad del menor de edad debe venderse única y exclusivamente en pública subasta, previo avalúo sobre el inmueble que se pretende enajenar. La subasta pública es un procedimiento judicial igual que el remate de bienes, en donde cualquier persona tiene la posibilidad de presentarse, y en consecuencia cualquier persona podría terminar siendo el propietario del bien inmueble del menor de edad, siempre que el juez así lo declare mediante la respectiva sentencia de adjudicación, la cual deberá inscribirse en el respectivo certificado de tradición y libertad (folio de matrícula inmobiliaria) del inmueble.

De acuerdo con el artículo 653 del Código de Procedimiento Civil, dentro de la sentencia que conceda la autorización para enajenar los bienes inmuebles de propiedad del menor, ya sea a los padres o a quien ejerza la representación legal de los bienes de propiedad del menor, deberá fijarse un término de vigencia de dicha autorización, el cual no podrá ser mayor a seis (6) meses, y una vez vencido dicho término se entenderá que la autorización dada por el juez se ha extinguido.

Así las cosas, una vez obtenida la licencia judicial se deberá inmediatamente adelantar el procedimiento de pública subasta.

La venta de bienes inmuebles de propiedad de menores de edad que se efectúe sin la observancia del procedimiento antes señalado estará viciada de nulidad absoluta.

Foto por Oasim Karmieh (http://www.sxc.hu/photo/594899)